售楼广告中涉及的法律问题

近期有业主到本所咨询，由于开发商交付的房屋与广告宣传中的严重不符，能否依据售楼广告请求开发商予以赔偿损失。售楼广告究竟有什么样的法律效力？开发商不能兑现广告中的许诺怎么办？购房者可以采取哪些防范措施？

一、售楼广告的三种类型：

1、 将在广告中的某些许诺以合同条款的形式写到预售合同或者正式的购房合同中；

2、 广告内容属开发商宣传所需的夸张性语言，其目的是为了引起注意、制造声势、氛围，并没有明确的指标，如“理想居所”、“居家首选之地”“温馨家园”等词；

3、 广告中往往标明了价格、位置、装修条件、物业管理条件、配套设施设备、赠送的物品或优惠等。例如，我们生活中常见到的有“送精装修”、“24小时热水”、“一梯四户”、“层高2.9米”、“国际著名物业管理公司管理”、“明年三月入住”等等。

二、对售楼广告的合同效力认定

　　最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

     下列情况可视为“具体而明确的说明和允诺”：

（1） 向购房者提供优惠条件或赠送礼品的许诺； （2）对商品房外墙、其他共用部分装饰标准及共用设施、设备标准的告示；（3）对商品房各组成部分或共用部分使用功能质量的陈述； （4）对商品房周围环境质量做出的具有明确的公建指标的说明；（5）其他载有明确指标的说明。

    因此上述三种类型的广告中，第一种一般不会发生纠纷，显然是具有合同条款的效力的，第二种应当属于要约邀请，不具有法律约束力，第三种则应当视为要约，具有法律约束力。

     需要强调的是，上述情况下，即便开发商在售楼广告中注明“开发商保留广告的最终解释权”等类似文字，在法律上也是没有任何效力的。

实践中很多开发商还采用在合同的补充条款中将售楼广告明确排除在合同条款之外的方法来规避自己的风险。自三月中旬起，苏州市区采用了新版商品房买卖合同，明确规定补充约定中不得约定与本合同内容相冲突的、减轻或减免出卖方责任的、加重买受方责任或排除买受方权利的条款。因此，开发商在补充条款中约定售楼广告不属于合同条款的法律效力将不被认可。

   三、开发商应当承担的法律后果

      根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施等违约责任”。如果售楼广告属于要约的，应当视为合同条款，则开发商必须要按照广告中的承诺继续履行或者采取补救措施。

   四．业主应当采取的防范措施

     为了避免不必要的麻烦，买受人在签订合同时，最好要求开发商将售楼广告的内容写入合同中，使其成为合同内容的一部分，以便在商品房实际交付时与售楼广告的内容不符时追究出卖人的责任。同时，消费者在买房时，对销售商的口头承诺可以录音、录象，以备出现纠纷时作为指证开发商的证据。当然，妥善保存相关的售楼广告更是必不可少的防范措施。