【论文摘要】

本文就“城市综合体”这一种新兴房地产开发形式中涉及的共有部分划分、使用、收益和管理面临的一些法律问题和立法现状进行论述，并结合为此类项目提供法律服务的实践经验，就开发商如何解决上述法律问题，减小和避免法律风险提出合理建议。

【关键词】

    城市综合体  建筑物 建筑区划 共用部分

城市综合体是近年来出现的一种新兴房地产开发形式，所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。常见的城市综合体项目通常在一个或一组建筑中同时包括商场、写字楼、酒店、酒店式公寓及普通公寓等多重业态。典型的“城市综合体”项目有北京的东方广场和万达广场等。

    因同时涉及多种类型的复杂业态，城市综合体项目中的共有部分划分、使用、收益和管理问题显得尤为突出。我国于2007年公布实施的《物权法》中对建筑物区分所有权作出了较为明确的规定，最高人民法院于2009年制定了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），进一步明确了建筑物区分所有权的相关法律问题。但《物权法》及《解释》的规定主要考虑了住宅小区建筑物区分所有权中的相关问题，如果适用于“城市综合体”这样的多业态共存的复合性项目，还存在较多需要进一步明确的问题，尤其是共有部位如何使用和管理问题，值得我们在为项目提供法律服务过程中注意和思考。

       1、“建筑物”如何界定

讨论共有部位的使用和管理，首先需要确定哪些属于共有部分。《物业法》使用了“建筑物”和“建筑区划”两个概念。在建筑物范围内，物权法将专有部分以外的全部界定为共有部分，在建筑物以外的建筑区划范围内，《物权法》规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。在城市综合体项目中，首先需要界定的就是“建筑物”的定义。

《物权法》关于“区分所有权”一章有两个条款涉及到“建筑物”的界定，第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”；第七十二条规定“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务”。

在常规的住宅建筑物中适用上述条款通常不会产生异议，但现代城市综合体的建筑设计可能是复杂多样的，就以最常见的双塔型建筑来说，通常包括A塔、B塔和裙楼三部分，A、B两塔通过裙楼相连，除裙楼外，A、B两塔之间还可能通过空中年廊连接，对于这样一组建筑，如果从使用功能和建筑构造来看，A塔、B塔和裙楼三部分是相对独立的，可以划分为三个建筑物；但从三部分相互连接来看，似乎也可界定为一个建筑物。而界定为一个还是多个建筑物，将直接影响到对业主建筑物区分所有权的确定，如果相连的A塔、B塔和裙楼视为一个建筑物，则意味着塔楼的业主也对裙楼的共有部位享有共有权，反之，则三部分建筑物的业主各自仅对其建筑物的共有部位享有权利承担义务。

对于这个问题，在法律作出进一步明确前，为避免房屋使用和管理中发生争议，可以考虑的做法包括：（1）建议开发商在规划设计时予以考虑，并尽可能在规划文件和房屋编号中对不同的建筑物予以明确划分；（2）在所有房屋销售合同中，对建筑物如何划分和业主共有的范围作出明确一致的约定。

2、共用部分“约定专用”的条件和效力

《物权法》将“建筑区划内的其他公共场所、公用设施”全部划为业主共有，显然其范围过于宽泛，对此，《解释》作出了限制性解释，将市政公用部分和业主或其他权利人所有的场所和设施排除在外。《解释》规定“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 ”

但是以上规定只是对“共有部分”和“专有部分”的概念进行了一定的明确，但未对专有部分和共有部分如何使用作出规定，特别是是否允许将共有部分约定为由部分业主或使用人专用的问题，《物权法》和《解释》的制订者可能担心开发商或有关业主滥用约定权，采取了回避的态度，未明确共有部分是否可以约定为专用。《解释》只是规定“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。”但是，如何理解和界定“特定使用功能的合理需要”，是仅限于“无偿利用”还是可以进一步扩展理解为“排除他人使用权的专用”？也都有待司法实践的进一步明确。

在“城市综合体”这样的复杂物业形态中，有大量共有部分需要按功能划分为部分业主专用，如某大厦的1-5层为商场、5-20层为写字楼、20-40层为酒店、40－50层为酒店式公寓，这样，从门厅到电梯，均需要按照各物业的需要进行划分。如规定1-4号电梯系商场专用，5-8号电梯系酒店专用、20楼大厅归酒店使用、40楼大厅归公寓使用。此外，开发商可能将裙楼商场的屋顶平台设置了网球场，专门供A塔楼的酒店式公寓业主使用，在此情况下，某购买了裙楼商场某单元的业主能否主张将裙楼屋面划为酒店式业主专用的网球场是侵犯了裙楼业主的合法权益？又假设设置网球场的裙楼屋面发生渗漏，是该由裙楼业主承担维修费用还是由使用网球场的酒店式公寓业主承担维修费用？

台湾《公寓大厦管理条例》有“约定共有部分”和“约定专有部分”两个概念，约定专用部分系指公寓大厦共享部分经约定供特定区分所有权人使用者。约定共享部分系指公寓大厦专有部分经约定供共同使用者。但是并非所有的共有部分均可约定为专用，《公寓大厦管理条例》对可以约定为专用的部分进行了排除性规定：公寓大厦共享部分不得独立使用供做专有部分。其为下列各款者，并不得为约定专用部分： ⑴公寓大厦本身所占之地面。 ⑵连通数个专有部分之走廊或楼梯，及其通往室外之通路或门厅，小区内各巷道、防火巷弄。 ⑶公寓大厦基础、主要梁柱、承重墙壁、楼地板及屋顶之构造。 ⑷约定专用有违法令使用限制之规定者。⑸其他有固定使用方法，并属区分所有权人生活利用上不可缺之共享部分。 

约定专用方式明确后，“约定专用部分”的修理、维护和管理费用问题也迎刃而解。台湾《公寓大厦管理条例》规定，约定专用部分之修缮、管理、维护，由约定专用部分之使用人为之，并负担其费用。约定共享部分之修缮、管理、维护，由管理负责人或管理委员会为之，其费用由公共基金支付或由区分所有权人按其共有之应有部分比例分担之。但修缮费系因可归责于区分所有权人之事由所致者，由区分所有权人负担。以上文所述裙楼屋顶设置供酒店式公寓业主使用的网球场为例，屋顶部分本身为裙楼业主的共有部分，应由裙楼业主承担修理维护费用，但既然已约定为酒店式公寓业主专用的网球场，则其维护修理费用应由酒店式公寓业主承担。

尽管当前法律还未对“约定专用部分”作出明确规定的情况下，我们在为城市综合体项目提供法律服务时，应前瞻性的注意在规划设计文件、房屋销售合同、业主规约等文件中对相关安排作出明确一致的约定。未来如果发生纠纷，即使尚未明确法律依据，合同约定也将是法院审理的重要依据。此外，我们也建议我国物权法律应尽快明确将共用部分“约定”为专用的条件和效力，这对于城市综合体等项目的规划设计、使用和管理将具有重要的意义。

3、“车库车位”的分配与管理

关于车库车位，《物权法》规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。” 《解释》进一步规定“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。”

    普通住宅小区项目适用上述规定较为简单，但城市综合体项目的情况就比较复杂，主要问题是：

（1）“配置比例”如何理解？《解释》规定“配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。”但在城市综合体项目中，房屋并非完全简单的按套数进行计算，公寓部分系按套计算，商业部分及办公部分可能并非按“套”计算，而是按“层”或其他单位计算。

（2）“应当首先满足业主的需要”应如何理解？城市综合体项目同时存在商业、住宅、办公等多种业态，各业态对于车库车位的需求是不一致的，商场部分单位面积需要为顾客预留大量临时停车位，需要的停车位比例是大大超过住宅部分的，是否将较多车位保留给商场部分供计时出租？约定将全部地面车位保留给商场顾客是否有效？未能购得车位的住宅业主是否有权要求购买预留给商场部分的车位？

在法律尚未明确规定的情况下，要解决上述问题，还是要从规划设计和合同约定两个部分着手。首先，在项目规划设计时，应当考虑在规划文件中明确各部分分别对应的车位配置比例和数量，有条件的情况下，最好能明确商业、办公等各业态对应的车位位置；其次，在房屋销售合同中，应将规划设计中明确的上述各业态车位配置比例、数量和位置以合同补充条款的形式加以约定，这样才能从最大程度上避免今后的争议。

4、外墙、屋面等共有部位收益及分配

《物业管理条例》规定“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”《物权法》中对共有部位收益及分配，仅有一条原则性规定“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”

《解释》对上述法律规定的原则作出了补充，规定“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。”

这个规定对“城市综合体”项目有着较为重要的意义，此类项目的商业部分往往需要利用外墙面进行广告宣传，屋顶平台也往往被利用作为泳池、网球场等用途，但如前所述，“特定使用功能的合理需要”如何理解？“损害他人合法权益”的范围如何界定？均有待法律和司法实践的进一步探索和完善。在法律未明确前，应注意在规划文件和房屋销售合同中予以明确约定。

综上所述，我国《物权法》及相关法律对于房地产项目共有部分如何使用和管理的规定还需要进一步明确，在法律进一步完善前，我们在城市综合体项目的法律服务中，应注意从规划设计和合同约定两个方面来预防纠纷，一方面提醒建设单位在项目规划设计文件中对建筑物的划分、共有部分使用功能安排、各部分车库车位分配等进行较为明确的设计；另一方面应在所有房屋销售合同中对上述事项与购房业主作出清楚的告知和约定。通过这两方面的措施，可以从源头上控制和减少风险。