【内容摘要】 小区车位车库的配置应考虑到业主与开发商双方的利益，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条有关车位、车库配置比例的规定，不仅符合《物权法》对业主权益优先保护的立法价值取向，而且涵盖了对开发商权益保护的立法精神，是一种平衡双方利益的立法技术。“配置比例”是目前唯一可行的平衡二者关系的依据和办法，开发商应在合法的范围内充分利用《物权法》第74条和司法解释第5条的规定以使效益最大化，并注意相关制约以防止法律风险。
【关键词】 配置比例 车位 车库 司法解释
《物权法》第74条第1款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”由建筑区划内车位、车库的性质所决定，车位、车库的本质是小区整体环境内容的组成部分，为服务于整个小区业主居住便利而建造，故其利用应该服从于业主购买专有部分的需要；同时，车位、车库问题亦属于业主成员权范畴内容，其使用和转让应当服从于整个小区建筑物的使用和全体业主利益。
但是，开发商的利益是否也需要考虑呢？答案当然是肯定的。对开发商而言，其最大的利益就是尽快将车位、车库出售或者出租，以获得开发的回报。在业主没有购买或者承租的车位、车库很多的情况下，如果不允许开发商出租给业主以外的第三人，那么车位、车库就会闲置，这样不仅不符合物尽其用的物权法精神，而且也会直接影响开发商的利益，其结果就会出现开发商少建车位、车库的后果，最终还是会影响广大业主的停车利益。就目前而言，是车位、车库少了，而不是多了。车位、车库少，导致乱停车现象普遍存在，进而影响城市的交通，造成了交通这种公共利益受到损害。而鼓励开发商多建车位、车库，解决停车难的社会问题，也应当是《物权法》第74条第1款的应有之意。如何尽可能平衡两者的利益，是为物权法新立两部司法解释的基本出发点，司法解释的条文也应当包括这层含义。
通过以上分析，业主的停车利益应当得到保护，开发商尽快收回修建车位、车库的成本的利益也应当得到保护。忽视任何一方利益的观点都是不全面的，然而如何尽可能平衡二者的利益，并使开发商避免实践中违规操作所引发的法律风险，就涉及到对法条本身的把握和实务中的操作技巧。为了准确把握相关规定，有必要对该新规的出台背景做一定了解。
一、“配置比例”新规出台的背景
今年3月23日，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称“司法解释”）终获问世，其第5条规定如下：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。”
正如业内熟知的那篇《最高人民法院民一庭负责人就<关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>答记者问》的报道中提到的那样，车位、车库纠纷不仅是建筑物区分所有权纠纷案件中的热点、难点问题，更是审判实践中理解适用《物权法》的重要内容之一。这个在司法解释整个起草制定过程中被大家一致认为的“硬骨头”，涉及到诸多理论与实践的对接问题，对于怎样的时间设定、数量配置算是符合“首先满足业主需要”的要求，不难想象必是经过了一番激烈的讨论和抉择，原先甚至有过开发商需“预留四年车库车位”的草案，但由于缺乏合理性和操作难度太大而被迫取消，最终形成了现在的“配置比例”规定。到目前为止，在司法解释不能规定开发商在业主入住多少年之内必须满足业主的车位、车库需要的情况下，通过配置比例这一手段来解释《物权法》第74条第1款，是唯一可行和有依据的思路。因为配置比例是规划行政主管部门对开发商的要求。对开发商而言，其修建的房屋符合配置比例，是其对国家的义务。规划行政主管部门对某一新建小区规定什么配置比例，是综合考虑该小区居民的停车利益等各种因素确定的。一旦确定，就具有法律上的意义。如果开发商没有按照规划的配置比例修建车位、车库，那么该小区就不能通过竣工验收，开发商的行为就有可能违法。因此，通过配置比例作为“应当首先满足业主的需要”的标准就有了法律依据，也是目前唯一可行的平衡二者关系的依据和办法。
然而，司法解释的这条规定在实践中仍然会遇到不少的尴尬，关键的问题是该如何理解“配置比例”，以及由此所渗透出来的权利义务分配问题。由于目前的法律条文尚没有对此的规定，因此笔者认为广大开发商尽可以在不违反新规的基础上，把握一些实务操作技巧，从而既可以使效益最大化又避免了相关的法律风险。
二、依“配置比例”新规开发商可供选择的操作技巧
所谓配置比例，按照司法解释第5条第2款的规定，是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。对规划车位、车库与房屋套数的配置比例，目前尚无统一的表述方法。有的表述为“户均××车位”，有的表述为“××车位××户”，有的则是将车位、车库数量与面积挂钩，也有的是直接规定规划配建车位、车库的总数量。而不论按照哪种表述方法，最终都可以计算出车位、车库与房屋套数的配置比例。为了说明的便利，以下将分向业主进行处分和向业主外的第三人进行处分两个方面来讨论：
1、向业主处分的情形
（1）开发商可以首先向入住的业主发出公告，告知车位车库的剩余数量以及业主如有所需前来购买或承租的登记期限，由此可以大致把握车位、车库的需求数量和可供分配的情况。此时也视为了业主对小区车位车库的配置比例有了充分了解，为未来可能引发纠纷时，开发商可主张业主明知该情形从而免除责任埋下“伏笔”。
（2）若所有业主都有需求或需求大于可供分配的车位车库数，则应按照“先来后到”的原则进行配置，这种情况下也不会发生违反“首先满足业主需求”的规定。
（3）当车位、车库不足以满足全部需要，但“先来”的业主或提出需求在先的业主要求超过“配置比例”的车位、车库，开发商可以满足其需要进行出售或出租。目前很多观点认为配置比例是指针对每个业主必须为其保留的份额，其实不然。例如：某小区有业主500人，车位、车库规划的配置是400个，配置比例为0.8。若按每个业主一个需求已然不足，但是否意味着“先来”的业主或需求在先的业主不能申请两个以上的车位呢？笔者认为这种观点是错误的，开发商当然可以对在先业主的多数量需求予以满足。原因在于，配置比例是规划行政主管部门对小区该项设施的宏观层面的规定，而不是针对每一个业主都强行要求必须拥有该比例的车位数，开发商只要将车位、车库的进行处分对象是业主，即使“后来”的业主或之后才有需求的业主已无车位可分，也不能主张开发商违反了物权法第74条“首先满足业主需要”的规定。司法解释防范的情形是在业主有需求的情况下开发商把规划内的车位、车库处分给了业主外的第三人，而不是业主内部的强制分配比例，因此开发商不必为之后的业主需求“不情愿”地预留，尽可以“有买即卖”。
（4）配置比例超过1:1但小于2:1的特殊情况
开发商是否有满足每一个业主至少有1个车位、车库的义务？笔者认为，由于“配置比例”规定涉及群体利益与个体利益冲突的调整问题，且冲突的产生多发于极为具体的情形，如：某先签订合同的业主购买或承租了两个车位，而后签订合同的另一个业主则无车位可买了，那么此时这个“后来”的业主很可能以开发商没有按照“配置比例”的规定履行至少给自己1个车位的义务，而“先来”的业主也可抗辩既然配置比例大于1小于2，那么总不能配给自己“半个”车位，这种配置比例意味着小区的一部分业主必然可以得到两个车位。法律既然规定“要首先满足业主需要”，并且开发商在配置比例范围内尚未满足业主需求的情形下又不能出售或出租给业主之外的第三人，那么配给自己2个车位当然合法合理，因为自己“既有需要，也是业主，同时购买或承租多余的车位有助于开发商‘消化存量、物尽其用’”。在这种情况下，其实问题的核心就是“按照配置比例处分给业主”是否意味着对每一个业主都要至少达到原先的配置比例？
如前文所述，所谓“配置比例”是一种宏观或整体层面上的概念，它的立法本意应该是直观地反映某建筑区划内整体的车位（车库）能够满足业主需要的程度，因此不应作为微观层面上在特殊情况下（如由于签订合同的时间晚而已经无车位可分）个别业主索要车位的理由。正如同配置比例不足1：1的情形也不能要求每个业主都能获得零点几的车位车库（事实上也无法操作），而只能满足一部分业主的需要。在这种配置比例大于1：1小于2：1的情形下，如有业主要求“认领”两个车位，则应当而且只能按照“先来后到”的古老原则进行分配，先到先得，后到无则不得，否则赋予“后来”的业主向开发商或已取得两个车位的业主追索的权利不仅不符合“配置比例”规定的本意，而且在实践中也很难操作。因此，可以认为在上述情况下，开发商没有满足一个业主至少能够购买或者承租到1个车位、车库的义务。
（5）开发商对超过配置比例规划所建的车位、车库拥有自由处分权。借上例，某小区有业主500人，车位、车库规划的配置为400个，但开发商多建了100个车位。按司法解释第5条，只需将那400个车位、车库处分给了业主，剩余的100个车位开发商既可以继续出售、出租给业主，也可以处分给业主外的第三人，即使有业主基于时间原因没有分到车位，也不能要求开发商承担责任。
2、向业主外的第三人处分的情形
无论配置比例是小于1：1，等于1：1，还是大于1：1，实践中都有可能因为业主暂时没有需求而导致部分车位、车库闲置，但这并不代表开发商只能僵化地理解司法解释而将规划内的车位、车库为所有的业主无期限地留下去。为了避免受到司法解释新规约束可能带来的风险，开发商在“冒险”将剩余的车位车库处分给业主外的第三人时，可以采用一些保险的方式加以防范：
（1）注意处分的方式。即使配置比例小于1：1，但仍然有需求达不到车位车库数的可能性，车位车库有了剩余，这种情况下开发商则需要谨慎对待。因为业主的需求时间是不确定的，暂时没有需要不代表业主未来的哪一天不会突然提出需求，而开发商又不能长期或永久性地为这些业主预留，因此实践中开发商多会向业主之外的第三人进行处分。按照司法解释新规这样的做法是不是完全不可以呢？因为业主只要一有了需要就会随时主张开发商没有按配置比例履行法定义务，一旦发生诉讼开发商似乎必败无疑。但笔者认为不尽然，关键还是要看向第三人处分的方式。如果开发商是在满足了现有的全部需求后车位车库仍然有剩余的情况下，向第三人进行处分行为不仅正当而且合理，法律对此并没有禁止性规定。因此开发商可以采用附解除或终止条件的合同以及有“回购条款”的合同方式，向业主外的第三人进行出售或出租，如可以约定：“一旦本小区内有业主对该车位（车库）的提出需求，本合同即行解除（终止），乙方应当返还该车位（车库）。甲方向乙方返还剩余期限的租金（或出售所得价款）……”这样虽然可能会影响到开发商出租或出售的效果，但毕竟是一种较为稳妥的方式，开发商有余地将车位车库收回再向业主进行分配，仍然不违反“首先满足业主需求”的规定，既可以达到物尽其用又可以创造收益，
（2）预留少额车位防风险。在有剩余车位、车库可以处分给小区业主之外的第三人的情况下，在实际操作中也最好先预留少量的车位车库，以便应对所在小区业主的“不时之需”；其次对开发商而言，在向第三人进行处分时可以根据小区的实际情况做出预判，来决定是采用“出售”还是“出租”的方式，毕竟即便采用附条件的合同方式，收回“出售”的车位要比“出租”的车位难度要高。采用出租的方式也最好少签订过长期限的租赁合同，而采用短期或适当期限的租赁合同，这样有利于灵活应对
三、小结
概言之，《物权法》第74条和“配置比例”新规的规定究其立法精神，在于鼓励开发商尽可能多建车位、车库和优先满足小区内业主的利益，然而现实中业主购买或承租车位、车库的情形是极为复杂的，不仅存在可能没有需求的情形，而且需求的时间点也是极不确定的，强制地要求开发商无论在何种情形下都要为小区业主永久性地预留车位、车库，或严格限制对车位、车库有更多需求的个别业主的需要，不仅会严重损害开发商的利益，而且也不符合“物尽其用”的物权法精神。关键还在于开发商能否掌握相关的技巧，既不违反法律规定，还能快速回收成本、节约土地资源，从而鱼和熊掌能够兼得。