[论文摘要]别墅购买者对“花园”等问题的关注，往往涉及到对更多生活品质的追求，事实上，囿于现行法律框架对该问题的研究缺失，诸多面临此类问题的业主包括以诚信心态经营企业的开发商，当争议发生时也缺乏相应的解决依据。本文希冀结合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》关于建筑区划的规定，探讨该问题的解决途径。

【关键词】别墅“花园”   建筑区划   面积缩水    赔偿标准

随着城市高端物业开发的日益兴盛，别墅购买过程中涉及的相关争议也越来越多，其中，“花园”的产权归属及面积问题争议较为突出。

从别墅物业的购买者心理角度分析，此类业主购置房产的动因之一在于提升生活品质，而拥有一个相对独立空间的“花园”，则是生活质量提升的标志之一。但是，现行房地产法律法规对“花园”问题无论在认定上还是争议解决途径上，都无明确规定，某种程度上形成了法律的灰色地带。那么，对别墅花园（以下所述花园不包括以分摊面积构成的土地使用权面积）应如何认定？如果实际交付的花园与约定交付的花园在面积、结构等方面存在争议如何处理？对于花园面积缩水等开发商存在的违约行为可以要求如何补偿？笔者试结合新颁布的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“解释”）中关于建筑区划的有关规定，以及实务操作过程中的一点经验，作如下探讨：

首先，“解释”第三条第二款：“建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”由此可见，作为别墅规划土地面积的组成部分的花园面积，应属于业主专有，我们也可以推断，“规划”的前提是确定专有与否的前提。但是，作为项目开发的过程中，对于土地的规划设定，往往限于对开发用途、绿地率、容积率等经济指标的约定，而对于成片别墅开发中涉及的某一幢房屋的土地面积缺乏如此细致的监控和审批。

那么对于包括别墅“花园”面积在内的专有部分的面积认定该如何确定？“解释”第八条：“专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。”因此，物权登记是最高依据；未登记的，以预测面积为准；未测绘的，以合同登记面积为准。这是法律的“应然”状态。

其次，实务中，等多的是对上述面积问题未作约定或未书面形式确定发生的争议，在解决时会碰上诸多疑问。

先看一个案例：业主A的丈夫系外籍人士，在购买某开发商开发的别墅项目时，看中其中一幢带较大花园的别墅。因对生活品质要求高，且在销售过程中，开发商的销售人员出具的一份《平面图》显示该别墅的花园有近200平方米并口头告知此面积事实。交付前夕，业主A实际测量发现花园面积缩水近40平方米，经与开发商谈判，开发商告知系“设计和施工之间的误差”原因，但是花园系别墅销售时的“赠予”行为，合同中对此没有具体约定。业主A打开合同发现确实没有对花园约定，甚至对该别墅的土地使用权面积也未约定。开发商仅同意象征性补偿，业主A不同意，目前，争议正在解决过程中。

别墅销售过程中，因诸多原因，上述案例所反映的情况屡见不鲜，我们姑且不论开发企业在此类问题的诚信问题，就法律实务的解决途径分析。我们对双方在商品房买卖合同中未明确约定的花园问题的界定，首先需要分析，其是否属于合同的组成部分。很多情况下,开发企业为保护自身利益，在格式合同或者其补充条款中，会有类似约定：“本小区示范区、样板房、销售沙盘仅作为销售展示、有关该商品房的宣传资料、广告或者销售人员的口头描述仅供参考，不属于本合同承诺。。。”，当争议发生时，双方往往各执一词，无法说清。那么，虽然格式合同在解释上有法律的相关约束，从法律意义上讲，上述案例中的花园销售是“赠予”还是“口头描述”、或者是合同的组成部分哪？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 ”由此我们可以看出，开发企业在销售过程中的允诺如果具体确定且对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。上述案例中开发商的花园问题，应当是合同的组成部分。试问：一个拥有近亩土地包括花园的别墅与没有花园的别墅在同等条件下的市场价值怎能一致，业主的购买意向怎么会不受影响哪？

最后，我们结合目前国内的司法判例分析一下对于别墅花园面积缩水，在涉及赔偿标准的确立上的现状。从司法判例可以看出，对于在合同中明确约定花园面积的开发商违约行为，法院支持的力度很大，除要求赔偿外，还可以要求解除合同关系及赔偿利息、违约金损失等等；对于合同未明确约定的，或者规划、测绘未明确的花园面积争议，要综合销售过程中的各方证据予以确定是否属于要约、承诺行为。但在赔偿标准上，没有法定的依据，更多的是和法官的自由裁量权有关，难免造成实际赔偿结果的差异，也是不公平的。我们认为，对于因花园面积缩水所导致的赔偿数额，是一个价格评估的概念，可以委托第三方机构予以确定，但是，至少需要考虑到以下三点损失：一是所减少面积的土地现市场价值；二是因花园缩水给该物业所造成的整体价值损失；三是违约方所应承担的对方的误工、交通等损失。

综上，别墅花园问题争议，在目前的法律框架内，还是一个有争议的领域。但是，房地产发展的迅猛势头所导致的该类争议的增多又急需解决，如何界定、又依据怎样的程序确定，考验的不仅仅是立法者的与时俱进，对法律实务工作者也是足以引起深思的。